Señales comunes de problemas de cimientos, fallas y costos de reparación | Insider de inspección de viviendas

Al explorar su mercado local en busca de una nueva casa, es importante recordar que ninguna casa es perfecta. Sin embargo, una cosa que ciertamente no querrá escuchar cuando esté comprando una casa es que tiene problemas con los cimientos. Es importante comprender los signos comunes de problemas y fallas en las bases.

Los signos comunes de problemas de cimientos incluyen grietas en las paredes, penetración de agua, paredes arqueadas o inclinadas, techos hundidos y desniveles. pisos. La reparación de una falla en la base generalmente puede costar $ 2,948 – $ 7,179 y puede costar significativamente más dependiendo de la gravedad de los problemas de la base.

¿Necesita un contratista autorizado? ¡Podemos ayudar!

Obtenga una cotización gratuita de los mejores calificados, seleccionados ¡y contratistas autorizados en su área!

Los problemas de cimientos afectan todo tipo de cimientos, incluidas las losas de concreto, pilares y vigas, y sótanos. Todas las estructuras, independientemente de la edad, pueden verse afectadas por fallas en los cimientos, por lo que es importante comprender por qué ocurre y cómo prevenirlo de la mejor manera posible.

La falla de la cimentación a menudo ocurre cuando el suelo debajo de la estructura comienza a moverse. A medida que se produzca movimiento en el suelo, el edificio seguirá su ejemplo. Esto generalmente se manifiesta en forma de grietas de asentamiento. El movimiento del suelo generalmente siempre se atribuye a un problema de agua, como un drenaje deficiente.

El drenaje deficiente alrededor de la estructura es el signo más común de fallas de cimientos actuales o incluso futuras. El movimiento severo en el suelo puede provocar fallas irreparables en los cimientos. El movimiento significativo del suelo generalmente se puede atribuir a la erosión y la nivelación negativa de la tierra.

La falla de la cimentación generalmente ocurre lentamente con el tiempo. Sin embargo, no siempre es así. Los hechos fortuitos repentinos, como terremotos, huracanes, tornados e inundaciones repentinas, pueden causar fallas en los cimientos rápidamente.

El fracaso de la fundación no solo afecta a las casas antiguas. Las casas nuevas son igualmente susceptibles a problemas de cimientos.

Una de las causas de la falla de los cimientos en las casas nuevas está relacionada con los sumideros. Según el USGS, “Un sumidero es un área de suelo que no tiene drenaje superficial externo natural; cuando llueve, el agua permanece dentro del sumidero y típicamente drena hacia el subsuelo. Los sumideros pueden variar desde unos pocos pies hasta cientos de acres y desde menos de 1 hasta más de 100 pies de profundidad «.

Los sumideros afectan a muchas casas nuevas a medida que la tierra se vuelve escasa, los desarrolladores están presionando hacia más territorios de humedales para construir. Cuando los desarrolladores de viviendas nuevas limpian terrenos para construir un desarrollo de viviendas, se sabe que entierran los escombros limpiados en el sitio. Con el tiempo, estos desechos se pudren creando vacíos donde el agua se acumula y drena creando una base inestable.

Otra causa de falla de los cimientos en las casas de nueva construcción está relacionada con la compresión del suelo. Según CGEngineering.com, citan una mala preparación del terreno antes de la construcción como la principal causa de fallas en los cimientos. Los nuevos desarrollos traerán tierra de relleno de fuentes externas.

Los desarrolladores utilizarán equipo pesado y tiempo para permitir que el suelo se asiente y se compacte antes de construir en el sitio. La compactación elimina el aire atrapado en el suelo creando una base sólida sobre la que construir. Si se construye demasiado pronto, la falla de los cimientos puede ocurrir en unos pocos años o incluso en unas pocas semanas.

Si es propietario de una casa y sospecha que algo anda mal con su fundación, sería prudente contratar a un inspector de viviendas para ver si sus sospechas están confirmadas o no.

De manera similar, si está considerando comprar una casa, se recomienda encarecidamente tener un inspector de viviendas profesional de su lado para evaluar e identificar fallas estructurales que necesitan corrección antes de firmar en la línea de puntos.

Los problemas de cimientos pueden ser un factor decisivo para la inspección de la vivienda. Echemos un vistazo a los problemas y fallas de cimientos más comunes que probablemente surjan en un informe de inspección de la vivienda.

¿Se pregunta si su casa no pasará una inspección? Consulte nuestro artículo ¿Puede aprobar o reprobar una inspección de vivienda?

Grietas en la pared

Uno de los signos más reveladores de daños fundamentales en su hogar es la presencia de grietas en las paredes exteriores e interiores. Estas grietas pueden aparecer en toda la estructura y suelen ser un indicio de que ha habido algún movimiento en los cimientos. Es importante recordar que no todas las grietas son malas y pueden ser solo cosméticas.

Con el tiempo, los cimientos de su casa pueden moverse en una variedad de condiciones diferentes. Todos los hogares se asentarán en algunos, particularmente en los primeros dos o tres años. Idealmente, desea ver al menos cuatro estaciones para permitir que los materiales de la casa se expandan y contraigan. Cuando se produce suficiente movimiento, se ejerce una cantidad significativa de estrés y, por lo tanto, aparecen grietas como resultado.

Es importante darse cuenta de que no todas las fisuras se deben a problemas fundamentales graves. Algunos de ellos pueden ser puramente cosméticos. Las grietas cosméticas de la línea del cabello (aproximadamente 1/16 «) son bastante comunes. Sin embargo, grietas de tan solo 1/5 ″ de ancho hasta 2/3 ″ de ancho podrían indicar que existe un problema de cimentación. Si ve una grieta de más de 12-15 ″ de largo, también podría indicar que existe un problema. Las grietas en los cimientos pueden ocurrir en paneles de yeso o en paredes exteriores de mampostería. Exploremos ambos tipos por un momento.

• Grietas verticales

Las grietas de los paneles de yeso que corren en dirección vertical no suelen ser un motivo de preocupación importante. Las grietas verticales se forman típicamente a lo largo de las juntas de cinta delgadas cuando dos piezas de paneles de yeso están juntas. Esto es muy común en construcciones nuevas durante el primer año. Sin embargo, si una grieta vertical es más ancha que 1/16 ″, podría haber más.

• Grietas horizontales

Por otro lado, las grietas horizontales pueden indicar que está sucediendo algo que debería preocuparle. Este tipo de grietas generalmente apunta a un problema mucho más grave, como el cambio de cimientos o daños por agua, que son dos cosas que definitivamente no desea en su hogar.

Las grietas horizontales se forman típicamente en grandes áreas abovedadas entre el primer y segundo piso. Esto puede indicar que se ha producido un asentamiento donde la estructura se tensa y se separa.

Tenga en cuenta que si ve grietas rectas en el techo sin una grieta en la pared correspondiente, esto generalmente indica algo más que una grieta en los cimientos. Las grietas en los techos a menudo ocurren porque las juntas del techo no se prepararon bien.

A menudo, los techos solo se pegan con cinta adhesiva, se enlodan y se lijan una vez, lo que da como resultado una capa delgada de juntas de barro que se agrieta fácilmente, especialmente si está debajo de un ático. Caminar en áticos, almacenar artículos, etc. puede causar grietas cosméticas en los techos.

• Grietas de 45 grados

De manera similar a las grietas horizontales, cualquier grieta en su hogar que tener un grado 45 puede ser motivo de preocupación. Las grietas de esta naturaleza indican un asentamiento anormal en el hogar y apuntan hacia los mismos tipos de problemas que la vía horizontal.

A medida que el hogar se asienta a un ritmo desigual, el la presión hace que el panel de yeso se rompa. Esto se encuentra comúnmente en ventanas y puertas, pero también puede ocurrir en otras áreas.

• Grietas en los escalones

Las grietas en los escalones de las escaleras, o las grietas en zigzag, son algunas de las grietas fundamentales más comunes que se encuentran en las paredes de ladrillos o bloques de mampostería. Desafortunadamente, estas grietas son una señal muy clara de problemas en los cimientos. Por lo general, los encontrará en mampostería exterior y generalmente aparecen cerca de la esquina del exterior, o sobre puertas y ventanas.

Las grietas finas de los escalones a menudo se forman cerca de donde el agua de lluvia se escurre del techo. Si observa de cerca, es probable que vea una pendiente negativa en el suelo en esta área, lo que permitirá que el agua permanezca alrededor de los pies de página.

En casos como estos, necesitará ayuda (de las canaletas o un desagüe francés) para ayudar a dirigir el agua lejos de la casa si no se puede volver a nivelar el lote. una opción. Hablaremos más sobre esto en un momento.

Intrusión de agua

Agua es el enemigo público número uno para la estructura de un edificio y los cimientos. No importa si se trata de una losa de concreto, un pilar y una viga o un sótano, la exposición prolongada al agua puede causar daños graves a los cimientos.

Ya sea que el daño sea causado directa o indirectamente, definitivamente desea mantener el agua alejada de sus cimientos. Aquí hay algunas cosas que los inspectores de viviendas deben tener en cuenta al realizar su inspección. Si detecta estos, debe tomar nota para discutirlos con su inspector de viviendas.

• Agua estancada alrededor de la base de las paredes exteriores
• Exceso de agua subterránea
• Moho en las paredes exteriores o del sótano
• Los olores a humedad dentro de la casa podrían indicar un sótano húmedo o gatear espacio
• Manchas oscuras en paredes y pisos
• Pisos interiores hundidos
• Grietas en losas del sótano

El exceso de penetración de agua puede causar una variedad de problemas, como el aumento presión externa que causa la desintegración de los muros de los cimientos, así como la acumulación de podredumbre, moho y hongos que pueden dañar seriamente los cimientos de pilares y vigas.

El común La fuente de intrusión de agua es la escorrentía de aguas pluviales de los techos que se acumulan alrededor de las paredes exteriores de la base debido a la gr ading. Esto contribuye a que los espacios de arrastre se mojen, la filtración de agua hacia los sótanos y los niveles altos de agua subterránea.

Acuerdo de fundación

Con el tiempo, su hogar se asentará gradualmente en el suelo. La velocidad a la que lo hace depende en gran medida de la composición del suelo y el clima de la zona. Si el asentamiento de la propiedad ocurre demasiado rápido, esto es lo que se conoce como asentamiento anormal y constituye un problema fundamental.

Curiosamente, cada hogar verá algún tipo de asentamiento de cimientos a lo largo de los años y, por lo general, unos pocos centímetros de asentamiento no son motivo de preocupación. El suelo sobre el que está construida la casa se expandirá y contraerá naturalmente, especialmente si el área es propensa a las duras condiciones invernales.

Si la casa es relativamente nueva, una pequeña cantidad de asentamiento es completamente normal. Sin embargo, si la propiedad es antigua y aún continúa instalándose cada año, esto indica que hay otros factores en juego. La mayoría de las casas harán todo el asentamiento que naturalmente hará en los primeros años.

El asentamiento de la fundación también puede ocurrir debido a la mala mano de obra cuando se construyó la casa. Si los pies de los cimientos no se vierten a la profundidad adecuada, no se vierten por debajo de la línea de congelación, sin el número adecuado de pilares de cimentación o pilares de cimentación construidos en la ubicación incorrecta.

Idealmente, desea que su estructura se estabilice a un ritmo uniforme. Esto mantiene los pisos de la estructura nivelados. Sin embargo, si su casa está construida en una ladera o en un área húmeda, podría experimentar una velocidad de movimiento desigual dependiendo de cómo fluya el agua de escorrentía alrededor de su casa.

Trastorno

La agitación es exactamente lo opuesto al asentamiento. En lugar de que las condiciones del suelo hagan que la base se hunda, hace que se eleve más en un proceso llamado levantamiento. Este levantamiento se produce por una amplia variedad de razones, pero se debe principalmente a la expansión y contracción del suelo y al exceso de humedad debido a las fuertes lluvias.

El suelo debajo de la propiedad se llena de humedad que lo hace más pesado y denso. Cuanto más pesado se vuelve y más lleno de humedad es más probable que levante los cimientos de su hogar.

Esto también es extremadamente común en áreas que sufren de temporadas frías de invierno. A medida que el agua se congela y desciende por debajo de los 32 grados Fahrenheit, su volumen aumenta alrededor de un 10%. El suelo que retiene toda la humedad se eleva posteriormente del suelo, levantando los cimientos de su hogar.

Es más, cuando esto se derrite, los cimientos generalmente retroceden con él, causando un estrés adicional en la estructura. A lo largo de los años, esto puede causar daños importantes a la propiedad, por lo que los inspectores de viviendas estarán atentos a cualquier evidencia de esto.

Otra fuente de conmoción. ¿Hay árboles plantados demasiado cerca de los cimientos? Los árboles tienen sistemas de raíces muy complejos y de gran alcance. A medida que los árboles envejecen y el sistema de raíces se extiende, el suelo alrededor del árbol se agita. Esto puede alterar los cimientos de la estructura. Los inspectores de viviendas generalmente recomiendan no plantar árboles a menos de 10 pies de la estructura.

Dificultad para abrir / cerrar puertas y ventanas

Las ventanas y puertas son la parte más débil de la estructura en cada edificio. Debido a esto, suelen ser el primer lugar en mostrar signos de daño estructural y fundamental. Si su cimiento se está moviendo, lo más probable es que las ventanas y puertas sean los lugares que le darán una pista temprana.

Los inspectores de viviendas estarán atentos a las ventanas y puertas que no se abran o cierren correctamente, ya que esto sugiere que una base cambiante las está separando. Tenga en cuenta las puertas dobles que no se alinean correctamente, así como las ventanas y puertas que ya no pueden trabarse.

Busque puertas que no se queden abiertas o no cuadradas con el marco de la puerta. También busque ventanas agrietadas, marcos de ventanas que estén excesivamente flojos o apretados dentro del marco de la ventana, ventanas que no se alineen ni bloqueen, y espacios en la parte superior o inferior de los marcos de las ventanas.

Pisos hundidos / desiguales

Es común Encuentra pisos desnivelados en casas antiguas. Esté atento a los pisos desiguales en toda la estructura, ya que generalmente son signos reveladores de un exceso de movimientos fundamentales en el edificio. Si los pisos se vuelven desiguales, significa que el soporte del pilar y la viga se ha combado, lo que generalmente no es una buena noticia.

Los pisos hundidos o desiguales generalmente ocurren debido a un exceso de asentamiento de los pilares como resultado de la humedad excesiva y el posterior asentamiento / levantamiento de los cimientos debajo de la propiedad. Esto es muy común si tiene un espacio de rastreo húmedo.

Sin embargo, aunque los pisos irregulares son un signo común de problemas en los cimientos, no siempre es así. Los pisos hundidos también pueden ser el resultado de una construcción inadecuada o reparaciones inadecuadas. Una inspección minuciosa de la casa generalmente identificará la fuente de este problema.

Si en una casa antigua ha tenido un problema de humedad en el pasado que causó que los pisos se comben, es práctica común de los contratistas con licencia para estabilizar la estructura sin nivelar los pisos.

A menudo, nivelar los pisos que han tenido un movimiento significativo puede causar daños interiores extensos, como paredes y techos agrietados, ventanas agrietadas y marcos de puertas fuera de escuadra.

Sótano o espacio de acceso húmedo

Exceso de humedad en el espacio de acceso o El sótano es una mala noticia. Por lo general, es una señal de que su fundación tiene problemas y, si no los tienen, pronto los tendrán. La presencia de exceso de humedad en sus espacios de acceso daña las vigas debajo de su casa y puede causar el pandeo de pisos y paredes.

Estas son algunas de las causas de la humedad en los espacios de acceso y el sótano:

• Ventilación inadecuada
• Exceso de agua subterránea
• Fugas en las tuberías
• Aire húmedo que ingresa a estos espacios

Aproximadamente la mitad del aire que respira dentro de su casa se originó en el sótano o en el sótano. Si estos espacios están sujetos a un exceso de moho, hongos o podredumbre de la madera, entonces podría estar respirando sustancias nocivas día tras día.

Para empeorar las cosas, el exceso de humedad en el sótano o los espacios bajos crea el ambiente perfecto para plagas no deseadas como termitas y otros insectos comedores de madera. Estos visitantes no deseados pueden causar estragos en los componentes estructurales de su casa, por lo que debe ocuparse de ellos antes de que tengan la oportunidad de hacerlo.

El único La cura permanente para un espacio de arrastre húmedo sería verter concreto sobre el suelo, lo cual no es una opción factible. Se desarrollaron sistemas de encapsulación para abordar este problema.

Los sistemas de encapsulación incluyen una barrera de plástico grueso, sellando las rejillas de ventilación de los cimientos e instalando un deshumidificador de grado comercial para mantener el espacio seco. También es una buena idea tener sensores instalados para alertarlo sobre niveles altos de humedad o fugas de agua para evitar inundaciones, ya que en un sistema de encapsulación el agua no tiene un punto de escape.

Paredes arqueadas o inclinadas

Un problema evidente que sugiere que la casa tiene serios problemas fundamentales son las paredes irregulares. Si las paredes de la propiedad están arqueadas o inclinadas, esto sugiere que están sometidas a una tensión indebida que las obliga a doblarse y deformarse.

No solo tienen un aspecto desagradable, sino que presentan un riesgo muy grave para los habitantes de la casa. Si una pared arqueada o inclinada se deja sin reparar durante mucho tiempo, eventualmente podría fallar y colapsar debido a la fuerte presión que ya no puede soportar.

Las paredes arqueadas o inclinadas suelen ocurrir con el tiempo cuando se produce un asentamiento o una agitación. Esto también puede conducir al agrietamiento horizontal que discutimos anteriormente en la lista.

Pudrición de la madera

La pudrición de la madera es una de las cosas más dañinas que pueden afectar una propiedad. De hecho, se estima que cada año se pierde más madera debido a la podredumbre de la madera que la que se destruye por el fuego en los EE. UU. Una estadística bastante sorprendente.

La podredumbre de la madera es un tipo de hongo que debilita gravemente la madera secándola y haciéndola tener una textura fibrosa. Eventualmente, la madera se agrieta, lo que potencialmente podría hacer que se doble bajo el peso pesado que tiene que sostener la base. Si se deja el tiempo suficiente, la madera eventualmente se desmoronará y se convertirá en polvo. Esto no es exactamente lo ideal para tu base.

Cualquier tipo de hongo necesita algún tipo de humedad para vivir, pero desafortunadamente, la podredumbre de la madera necesita muy poca. Esta es precisamente la razón por la que es tan catastrófico y dañino para las propiedades en los EE. UU.

La pudrición de la madera es particularmente común dentro de los espacios bajos con problemas de humedad a largo plazo. Los problemas de humedad generalmente se deben a la escorrentía de aguas subterráneas o de aguas pluviales, sin embargo, también pueden provenir de fugas en las tuberías y la condensación de los conductos. las estructuras o los cimientos se derrumbarían como un defecto severo en el informe de los inspectores de viviendas. Por eso es imperativo detectar y tratar la pudrición de la madera antes de que se apodere de la madera en toda la propiedad.

Techo hundido

Los techos hundidos también pueden ser una señal grave de problemas en los cimientos. A medida que los cimientos de su casa se mueven, también lo hacen las paredes compactas y las vigas de soporte. A medida que esto ocurre, el peso de la casa cambia, lo que provoca una presión adicional en ciertas partes de la casa.

Estos efectos incluso aparecen en el techo, que es literalmente la parte más alejada de los cimientos, pero recuerde, las estructuras de la casa suelen ser lineales, así que cualquier cosa que sucede en los cimientos también se manifestará en el techo.

Es el trabajo de los inspectores de viviendas distinguir el diseño inadecuado y la mala mano de obra de la caída del techo debido a la cambio de cimientos. La mayoría de los inspectores de viviendas caminarán por el techo siempre que las condiciones del techo sean seguras. La mayoría de las deficiencias estructurales con techo se verán mejor desde las áreas del ático dentro de la casa.

Problemas comunes de cimientos y costos de reparación

Si tiene un problema en los cimientos, probablemente le preocupe el costo de la reparación. Incluso puede ser reacio a llamar a un contratista autorizado por temor a que la reparación sea demasiado cara de corregir.

Los problemas de la fundación pueden costar entre $ 2,948 – $ 7,179 . La mayoría de la gente gastará alrededor de $ 5000 para reparar un problema de cimentación. Los casos graves pueden costar más de $ 10,000. Debe consultar con un ingeniero estructural antes de realizar cualquier trabajo de cimentación. Los ingenieros estructurales cobran entre $ 300 y $ 750 por una inspección y una evaluación detallada de las reparaciones necesarias.

Visitamos cuatro sitios web proporcionando datos para reparaciones de cimientos. Estas tablas de costos a continuación se basan en datos que estos sitios han recopilado. Lo enlazaremos con ellos si desea realizar más investigaciones.

Sugerencia de información privilegiada: Antes de contactar a cualquier contratista autorizado para ofertas de reparación, comuníquese con un ingeniero estructural para obtener una inspección estructural. Una vez que tenga su informe de inspección, comuníquese con al menos tres contratistas autorizados para solicitar ofertas para hacer el trabajo como se describe en el informe de inspección del ingeniero estructural. Esto mantiene todas las ofertas en equilibrio y evita los estafadores de contratistas.

Según HomeAdvisor.com, “la mayoría de los propietarios pagarán alrededor de $ 4,442 para reparar problemas de cimientos. Las reparaciones importantes que involucran muelles hidráulicos pueden costar $ 10,000 o más , y las grietas menores cuestan tan solo $ 500 . El propietario típico paga entre $ 1,950 y $ 6,934 ”.

Otros gastos de reparación los rangos basados ​​en los promedios nacionales de 2020 incluyen: