Acaba de inspeccionar su casa para la compra de un inmueble. No está seguro de los resultados y espera ansiosamente el informe de inspección del inspector de viviendas. Muchos compradores y vendedores le preguntarán al inspector de viviendas: «¿Pasamos o no pasamos la inspección?»
. Examinemos la pregunta, ¿se puede aprobar o reprobar una vivienda? ¿inspección? No, no puede aprobar o reprobar una inspección de la casa. Los inspectores de viviendas no emiten una calificación aprobatoria o reprobatoria para las inspecciones de viviendas. Un inspector de viviendas ofrece una opinión profesional de la casa y documenta las reparaciones necesarias y los problemas de seguridad.
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El inspector de viviendas no puntúa una inspección de la vivienda. El inspector de viviendas examina la condición de una casa y si los sistemas y componentes están en buen estado o no.
Es importante recordar que ninguna casa es perfecta. Toda casa, sin importar la edad, tiene algunos defectos o deficiencias. Sin embargo, solo porque no puede aprobar o reprobar una inspección de la casa, una inspección de la casa aún puede salir mal y puede abrir la puerta a renegociaciones.
El hecho de que un inspector de viviendas indique que se recomiendan reparaciones no significa que el vendedor esté obligado a arreglar nada. Sin embargo, si un vendedor se niega a realizar las reparaciones, el comprador puede abandonar el trato.
El inspector de viviendas no da una calificación de aprobado o reprobado en una casa inspeccionada; sin embargo, una buena inspección de la casa puede parecer una calificación aprobatoria, y una mala inspección de la casa puede parecer una calificación reprobatoria.
Las inspecciones de viviendas son una opinión profesional
Una inspección de la vivienda es la opinión de un profesional capacitado sobre el estado general de la vivienda en un punto designado en el tiempo. Aunque pueda parecerlo, no está realizando una prueba. Un inspector de viviendas no calificará su casa. Si bien un conjunto de Normas de práctica proporciona instrucciones a seguir para los inspectores de viviendas, algunos inspectores de viviendas van más allá de estas normas mínimas en diversos grados cuando inspeccionan una casa. Como tal, la opinión de cada inspector de viviendas puede diferir un poco.
De acuerdo con los Estándares de Práctica, un inspector de viviendas debe examinar e informar la condición y la edad de los diversos componentes de la casa, incluidos los cimientos, la estructura, el techo. , eléctricos, plomería, sistemas HVAC, exteriores, terrenos, etc. Los inspectores de viviendas deben documentar los defectos relacionados con los elementos de los Estándares de práctica, sin embargo muchos van más allá de estos estándares para brindar a sus clientes el mejor servicio posible.
Por ejemplo, algunos inspectores de viviendas, debido a su vasta experiencia, capacitación y conocimiento, pueden citar violaciones específicas del código de construcción aunque los inspectores de viviendas no estén haciendo cumplir el código de construcción. oficiales y carecen de la autoridad para hacerlo. Si bien los dos tienen un entrenamiento similar, son muy diferentes.
La información del código de construcción que el inspector de viviendas proporciona a sus clientes probablemente sea precisa, pero no significa que se requiera una reparación. Los inspectores de viviendas no tienen la autoridad para hacer cumplir los códigos de construcción. Para obtener información más detallada, lea nuestro artículo ¿Los inspectores de viviendas interpretan las infracciones del código?
El propósito del informe de inspección de viviendas es proporcionar a los compradores de viviendas tanta información como sea posible. posible sobre la casa que están comprando. El informe de inspección de la vivienda también se puede utilizar para confirmar la información sobre la divulgación de la propiedad del vendedor. Cuando el informe de inspección de la vivienda contiene deficiencias importantes que no coinciden con la divulgación de la propiedad del vendedor, las expectativas de los compradores de vivienda sobre la propiedad pueden modificarse, lo que puede afectar su deseo de comprar la casa.
Cómo han cambiado las inspecciones de viviendas a lo largo de los años
En años pasados, un vendedor podía conseguir anunciando una casa «tal cual» y esforzándose al negarse a hacer reparaciones en su casa. En aquel entonces, la información sobre las viviendas era escasa y difícil de conseguir. Los compradores no tenían la gran cantidad de información que tienen hoy.
Los informes de inspección de viviendas eran listas de verificación breves de 5 a 10 páginas hechas en un portapapeles y no contenían fotos. Luego, las computadoras portátiles, las cámaras digitales y el correo electrónico hicieron posible que los inspectores de viviendas escribieran y entregaran informes digitales, pero también eran limitados y llevaban mucho tiempo producirlos. Hoy en día, los informes de inspección de viviendas tienen entre 50 y 100 páginas y están cargados de detalles y potencialmente cientos de fotos que documentan todos los aspectos de la casa.
También se están construyendo más casas nuevas hoy que en cualquier otro momento de la historia. Los vendedores de viviendas existentes no solo compiten con otros vendedores de viviendas existentes en el mercado. También compiten con los desarrolladores que están construyendo nuevas viviendas a velocidades vertiginosas. Hace 30 años, las casas nuevas tomaban entre 12 y 24 meses en construirse, mientras que ahora un constructor puede comenzar la construcción de una nueva casa y estar lista para mudarse en aproximadamente 4 meses.
Entonces, en el mercado actual, los vendedores tienen que ser más proactivos al vender sus casas. Examinaremos algunos consejos para ayudarlo a tener una buena inspección de la casa, incluso si la inspección de la casa no salió tan bien.
Una de las formas en que un vendedor puede evitar una mala inspección de la casa es con la preparación adecuada. Hemos compilado una lista de 35 consejos para el vendedor para pasar una inspección de vivienda .
Los vendedores pueden estar preparados con un -Listado de inspección de viviendas
La industria de inspección de viviendas es cambiando rápidamente, y una de las mejores cosas que puede hacer un vendedor para prepararse para una inspección de la casa es tener una inspección de la casa antes de la lista. Al contratar a un inspector de viviendas antes de poner la propiedad a la venta, el vendedor puede resolver los problemas importantes que probablemente surgirán en la inspección de la vivienda del comprador.
Un vendedor tiene la oportunidad de lidiar con estos elementos importantes por adelantado y en su horario. Muchas de estas reparaciones se pueden completar a un precio mucho más económico porque tiene tiempo para comprar ofertas de contratistas sin la emoción involucrada de un comprador de vivienda asustado que amenaza con alejarse de la transacción.
Esta filosofía no la comparten algunos agentes inmobiliarios. Sienten que una inspección previa a la lista de viviendas puede abrir una lata de gusanos que podrían retrasar o impedir la venta de una casa. Tenga en cuenta que estamos hablando de defectos mayores, no de defectos cosméticos menores. Un defecto importante surgirá casi inevitablemente en un informe de compradores y tendrá que ser corregido o renegociado de todos modos.
¿Por qué no ser un vendedor proactivo en lugar de reactivo? Al ser un vendedor proactivo, puede generar confianza en la transacción de bienes raíces con compradores potenciales al calmar sus temores. Esto incluso podría ayudarlo a obtener múltiples ofertas para comprar que aumenten los precios.
Por ejemplo, un defecto en los cimientos que puede corregirse por $ 3000 antes de que la casa aparezca en la lista y en el marco de tiempo de los vendedores podría generar un precio de venta más alto. Mientras que esa misma reparación de $ 3000 podría convertirse en una reducción de precio de $ 5000 si el vendedor no puede asegurar que un contratista repare el daño antes del cierre y tiene que entrar en pánico y aceptar una solicitud de crédito de reparación del comprador.
Otra cosa a considerar con respecto a las inspecciones de viviendas previas a la lista es que no sería más prudente que un vendedor de viviendas tuviera su propio inspector de viviendas independiente. Considere esto, ¿por qué no querría tener un inspector de viviendas independiente que lo represente a usted y a sus intereses?
El comprador contará con un agente inmobiliario y un inspector de viviendas representando sus intereses. Es decir, el comprador contará con dos profesionales independientes que representen y protejan sus intereses. El comprador tiene la mayor parte del apalancamiento que puede desequilibrar la balanza y proporcionar a los compradores un mayor poder de negociación.
Muchos vendedores ceden ante las demandas de los compradores simplemente porque no comprenden el proceso y nunca tienen su propia representación profesional.
Inspección de la vivienda del comprador
Mi opinión es que los vendedores deben estar presente para las inspecciones de viviendas. Esta no es una opinión popular. Consideremos algunos hechos aquí. Muchos agentes de bienes raíces les dirán a los vendedores que deben salir de casa durante la inspección de la casa del comprador. Eso simplemente no es cierto.
Por el momento, la casa aún le pertenece y tiene derecho a estar allí si, por el único motivo que tiene que responder a las preguntas que el inspector de viviendas pueda tengo. Si no puede estar presente, considere que su agente de listado o un miembro de su familia asista a la inspección de la casa en su nombre.
No es necesario que siga las inspector de viviendas alrededor y mirar por encima del hombro durante la inspección, pero estar presente para despejar los pasillos, responder preguntas y proporcionar documentación del trabajo y servicio realizado puede arrojar luz sobre lo que puede parecer un hallazgo cuestionable.
¿Deberían los vendedores estar dispuestos a negociar reparaciones importantes?
Si la inspección de su casa ya se ha realizado y sus compradores han el informe de inspección en la mano, esté dispuesto a negociar las reparaciones dentro de lo razonable. La mayoría de los compradores de vivienda son sensatos y entienden que no pueden pedir ni esperar tener una casa perfecta.
Algunos compradores de vivienda harán un mal uso del informe de inspección de la vivienda, especialmente si tienen un agente de bienes raíces sin experiencia que está tratando de complacer a su cliente comprador buscando todas las reparaciones posibles.
Una vez más, no es necesario que arregle nada. Siempre tiene la opción de rechazar las reparaciones, pero podría costarle la venta. Si está dispuesto a reparar elementos importantes relacionados con los cimientos, la estructura, el techo, los sistemas eléctricos, de plomería y HVAC, la mayoría de los compradores encontrarán aceptable esta contraoferta y seguirán adelante con la compra.
Si el comprador de la vivienda opta por no realizar la compra de la vivienda, puede ser una buena idea ofrecer comprar el informe de inspección de la vivienda al comprador anterior. Esto le permitirá abordar los artículos en el informe de inspección antes de volver a poner la casa en el mercado. El inspector de viviendas también puede estar dispuesto a consultar con usted sobre los resultados de la inspección y brindarle orientación sobre cómo hacer las reparaciones necesarias.
Una buena inspección de la casa se considera una inspección de la vivienda aprobada
El mejor resultado es que se obtiene una buena inspección de la vivienda que en esencia, significa que pasó la fase de inspección de la vivienda y puede seguir adelante con el cierre según lo planeado. El comprador puede utilizar el informe de inspección de la vivienda para ayudar a preparar una “lista de tareas pendientes” de fin de semana para reparaciones menores y ayudar a planificar el mantenimiento una vez que los compradores se hagan cargo de la propiedad de la casa.
La familia estadounidense promedio se muda cada siete años. Establecer buenos hábitos de mantenimiento al principio de la propiedad de su vivienda le ayudará a mantenerla en buenas condiciones durante muchos años. Mantenga buenos registros de las reparaciones y el mantenimiento que realice, ya que esos registros serán útiles cuando llegue el momento de vender nuevamente.
Como parte de su mantenimiento anual y para ayudar a garantizar que la inspección de la vivienda pase la próxima vez que venda, considere hacer una inspección anual de la vivienda como parte de su mantenimiento de rutina. Muchos inspectores de viviendas brindan a los clientes anteriores una inspección de mantenimiento de tarifa reducida en la que el inspector visita la casa para revisar la estructura, el techo, el exterior, los sistemas eléctricos, de plomería y HVAC para ayudarlo a detectar las reparaciones necesarias antes de que se conviertan en grandes dolores de cabeza más adelante.
Qué hacer si siente que su casa no pasó una inspección de la casa
Recuerde que la mayoría de las casas tienen algunos problemas que se consideran cosméticos y casi todas las casas tienen algún tipo de defecto en el código de construcción. Los códigos de construcción cambian cada tres años y los códigos adoptados varían de un lugar a otro.
Una casa podría haberse construido hace un año, pero si el código de construcción se actualizó hace un mes, es probable que algún aspecto de la casa sea una violación del código. Las casas solo están sujetas a los códigos de construcción vigentes en el momento en que se construyó la casa. Las casas renovadas están sujetas a los códigos de construcción vigentes con algunas excepciones.
Las reparaciones cosméticas se consideran defectos observados que se tomaron en consideración en el momento de realizar la oferta. Las reparaciones cosméticas no deben justificar una reducción de precio después de una inspección de la casa a menos que se descubra un problema de salud o seguridad, como moho o pintura a base de plomo. Si las reparaciones cosméticas han provocado que un comprador cancele un contrato de compra, es probable que el comprador tenga que perder todo o parte de su anticipo.
Si el comprador persiste y considera que la solicitud de reparación no es razonable, tiene derecho a rechazar las reparaciones y cancelar el contrato de compra. Puede retirar el contrato de compra y pasar a otro comprador.
Sin embargo, si el comprador está haciendo una oferta razonable basada en un problema estructural identificado en el informe de inspección de la vivienda, debería considerar seriamente hacer la reparación. Si no puede solventar los problemas de su casa y el comprador está dispuesto a aceptar una concesión financiera, debería considerar aceptar la oferta y seguir adelante.
En última instancia, la elección es suya. Puede aceptar la oferta y vender la vivienda o cancelar el contrato. Sin embargo, tenga en cuenta que es probable que el próximo comprador también descubra y solicite reparaciones.
Para terminar, hemos ofrecido varios escenarios para lidiar con inspecciones de viviendas buenas y malas. La buena noticia es que una mala inspección de la vivienda no tiene por qué ser una inspección fallida de la vivienda para un contrato de compra. Los problemas identificados en una mala inspección de la vivienda pueden corregirse siempre que esté dispuesto a realizar las reparaciones necesarias identificadas.
Con el mantenimiento y la preparación adecuados, se puede lograr una buena inspección de la casa. Y aunque no existe tal cosa como pasar una inspección de la casa, una buena inspección de la casa seguramente puede sentirse así.
¿Cuánto tiempo después de una inspección de la casa tiene que dar marcha atrás el comprador? Generalmente, un contrato de compra de una casa tiene un período de contingencia de 7 o 10 días con un 2 período de revisión de días para solicitar reparaciones. Sin embargo, esto todavía es negociable. Los compradores tienen entre 7 y 10 días para encontrar y contratar a un inspector de viviendas, recibir el informe y solicitar las reparaciones que deseen o enviar una solicitud formal para salir del acuerdo de compra.
A menudo, para salir del contrato, tendrá que darle al vendedor la oportunidad de abordar el razonamiento por el que desea salir del contrato de compra.
¿El moho no pasará la inspección de la casa? Nada asusta más a un comprador que el moho. El moho no necesariamente fallará en una inspección de la casa, pero deberá tratarse rápidamente debido a los problemas de salud relacionados. Incluso pequeñas cantidades de moho pueden causar serios problemas de salud si no se tratan adecuadamente. La simple limpieza del área puede no ser suficiente, principalmente si no se corrigió la fuente del moho. El moho puede regresar con bastante rapidez si no se repara correctamente.
¿Debería un comprador solicitar una nueva inspección después de que se hayan realizado las reparaciones? Si la inspección de su casa identificó reparaciones que necesitaban corrección, probablemente solicitó que las reparaciones las realice un contratista autorizado. Siempre que un contratista autorizado haya completado las reparaciones, es posible que no sea necesaria una reinspección a menos que usted lo desee. Es probable que su prestamista acepte la factura del contratista con membrete como justificación suficiente de las reparaciones.
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Hubert Miles
Llevo 17 años realizando inspecciones de viviendas. Soy inspector de viviendas con licencia, inspector maestro certificado (CMI) y consultor FHA 203k. Comencé HomeInspectionInsider.com para ayudar a las personas a comprender mejor el proceso de inspección de la vivienda y responder preguntas sobre la propiedad y el mantenimiento de la vivienda.