El techo es una de las características más importantes de una casa. No solo es una estructura de soporte clave, sino que también actúa como la primera línea de defensa del edificio contra los elementos exteriores como la lluvia, la nieve, el viento y las temperaturas extremas.
A lo largo de los años, es muy común que el techo se dañe debido a su exposición a estas condiciones climáticas y, eventualmente, será necesario repararlo o reemplazarlo. Si está comprando o vendiendo una casa, es importante buscar la experiencia de un inspector de viviendas para que pueda evaluar cualquier problema con el techo antes de finalizar la venta.
Los problemas comunes del techo que se encuentran en las inspecciones de viviendas incluyen una estructura defectuosa (hundimiento), mala instalación o mano de obra, goteras, tejas faltantes / dañadas, tapajuntas instalados incorrectamente y canaletas y bajantes de agua obstruidos.
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No es fácil determinar la condición de un techo simplemente por su apariencia, especialmente para el ojo inexperto. Si está a punto de gastar una suma significativa de dinero en una nueva casa, un inspector de viviendas certificado por NACHI o ASHI podrá ayudarlo a identificar los problemas que podría estar sufriendo el techo, ahorrándole algo de dinero en el proceso.
Según HomeAdvisor.com, el costo promedio de reparación del techo está entre $ 353 y $ 1,439 con un costo promedio de $ 890 , pero esto varía considerablemente según la gravedad del problema. Un reemplazo completo del techo puede costar entre $ 5,351 – $ 10,819 o más. Esa inversión de $ 500 para un inspector de viviendas no se ve tan mal de repente, ¿verdad?
¿Quiere leer más sobre las señales de alerta en las inspecciones de viviendas? Tenemos una lista de 10 banderas rojas que pueden hacer que la inspección de una casa salga mal que pueden ayudarlo a seleccionar una nueva casa con confianza.
En este artículo, analizaremos 13 problemas de inspección de viviendas relacionados con el techo. Entremos en ello.
La estructura del techo
El inspector de viviendas evaluará la integridad estructural del techo durante su visita. Comprobarán si hay problemas estructurales específicos, como el hundimiento del techo, la extensión del techo, así como la podredumbre y el óxido en los puntos de soporte clave.
El hundimiento se produce en áreas a través del techo. debido a las vigas debilitadas que mantienen el techo en su lugar. De manera similar, la extensión del techo ocurre cuando la presión hacia abajo del peso de todo el techo se vuelve excesiva y comienza a mover la estructura fuera de lugar. Por lo general, estos problemas tardan muchos años en desarrollarse. Cuanto más tiempo se dejen sin tratar, más graves serán los daños.
Los problemas como el hundimiento y el esparcimiento del techo suelen surgir debido a la exposición a grandes cantidades de lluvia y nieve. especialmente si el sistema de drenaje es inadecuado. También puede ser una indicación de problemas más serios, como que la base se mueva, se hunda o se asiente. Esto requeriría una reparación tanto del techo como de los cimientos.
Los inspectores de viviendas evaluarán el techo de varias maneras. Siempre que sea seguro y el clima lo permita, el inspector de viviendas caminará por el techo para tener una idea de la resistencia del revestimiento del techo. Caminar sobre el techo ayuda al inspector a sentir cuánta flexión hay en el revestimiento del techo, especialmente en áreas clave como valles, alrededor de chimeneas y alrededor de las penetraciones del techo.
El otro camino es a través del espacio del ático. Esta es un área que a menudo cuenta mejor la historia. El ático le permite ver la actividad de fugas anterior o actual. También puede ver si la estructura del techo está construida con vigas y vigas tradicionales o vigas de techo.
Los defectos en la estructura del techo pueden decirle mucho a un inspector sobre la solidez general y la salud de la casa. Los inspectores buscarán armaduras dañadas o alteradas, refuerzos adecuados en las vigas, torsión de las vigas y el estado del revestimiento del techo.
El interior
Cuando pensamos en las inspecciones del techo, tendemos a pensar en el estado del exterior del techo mientras nos olvidamos del interior. Esta es una parte vital de la casa que puede darnos grandes pistas sobre posibles problemas que podrían estar afectando al resto del edificio.
La inspección interior incluye verificar que el ático tenga el aislamiento adecuado para garantizar que no haya pérdidas de calor innecesarias durante los meses de invierno. Los inspectores también evaluarán el nivel de ventilación en el ático, asegurando que no haya acumulación de moho o hongos, que son indicativos de alguna forma de penetración de agua.
La falta de ventilación en el techo puede provocar un aumento de la condensación que podría deteriorar el techo prematuramente debido a la podredumbre de la madera.
El inspector estará atento a las señales de goteras en forma de manchas de agua, madera deslaminada y olores húmedos, todo lo cual puede causar deterioro del techo y daños importantes.
El inspector de viviendas también está buscando manchas de agua en los techos que podrían indicarles áreas potencialmente problemáticas en las que concentrarse dentro del ático.
Desafortunadamente, a veces no todas las áreas del ático son accesibles para su inspección. Esto es común en techos abovedados y techos planos. Esto a menudo hará que el inspector le indique que se someta a un examen por parte de un contratista de techos con licencia, lo que podría implicar la eliminación de una parte del panel de yeso para acceder a la parte inferior del techo.
Materiales del techo
Los techos están hechos de varios materiales superpuestos que están diseñados para mantener el edificio a salvo de daños por agua mientras lo mantienen bien aislado y ventilado. Según NACHI, algunos de los materiales más utilizados son asfalto, metal, madera, hormigón y baldosas, y monocapa.
Cada uno de estos materiales tiene ventajas. y desventajas y será susceptible a diferentes tipos de daños. Además de esto, no todos los materiales ofrecen el mismo nivel de resistencia estructural que otros, mientras que algunos materiales pueden presentar un riesgo potencial de incendio. Por ejemplo, las tejas de asfalto y las tejas de madera son mucho menos resistentes al fuego que el hormigón y el metal.
El inspector identificará el material de techo utilizado, evaluará si es apropiado para la ubicación y el clima que debe soportar, y verificará si hay signos visibles de desgaste. que son comunes para el material.
Los materiales para techos tienen una vida útil limitada. La siguiente tabla incluye la vida útil estimada del material. Si bien esta es una esperanza de vida comúnmente aceptada, podría requerirse un reemplazo mucho antes. Por lo general, si un techador tiene que reemplazar el 30% o más del techo, se recomendaría un reemplazo total del techo. La mayoría de los techadores no repararán un techo deficiente.
| Material para techos | Esperanza de vida | Techo enrollado de asfalto | |
|---|---|---|---|
| Techos construidos (BUR) | |||
| Tejas de asfalto de 3 lengüetas | |||
| 25 – 40 años | |||
| Tejas de madera | |||
| Wood Shake Shingles | |||
| Techos de metal corrugado | 40 – 80 años | ||
| Techo de metal con costura alzada | 40 – 80 años | ||
| Azulejos de arcilla o cemento | |||
| 80-100 años |
Canaletas y bajantes
De acuerdo con los Estándares de práctica de inspección de viviendas de NACHI, los inspectores de viviendas deben inspeccionar las canaletas y bajantes durante la inspección general de la vivienda.
Problemas con bajantes Los SOP recomiendan que el agua de bajada debe desviar el agua al menos de cuatro a seis pies de distancia de los cimientos de la casa. Este es un problema bastante común que puede tener serias implicaciones. Si el bajante dirige el agua directamente hacia los cimientos de la casa, tiene el potencial de causar daños estructurales graves.
Solo unas pocas pulgadas de lluvia pueden producir miles de galones de escurrimiento de agua, y si el terreno que rodea el edificio tiene un gradiente negativo o si el drenaje es deficiente , esta agua no tiene otro lugar a donde ir más que hacia el sótano, los espacios de acceso y los cimientos.
La mayoría de los instaladores de canalones instalarán bajantes directamente en los cimientos. Depende del propietario instalar tuberías de extensión, protectores contra salpicaduras o tuberías subterráneas para desviar el agua de los cimientos. La mayoría de los propietarios no se dan cuenta de esto hasta que los instaladores han llegado y se han ido.
Si se los deja solos, los bajantes que descargan demasiado cerca de la base pueden causar inundaciones localizadas que pueden contribuir a problemas en la base después de unos pocos años.
También se inspeccionará el bajante para una conexión adecuada a la canaleta y la estructura del techo, así como los daños que pueden ser causados por las condiciones climáticas y el impacto de los vehículos. .
Los bajantes también deben evitar terminar en otras superficies del techo para que no causen problemas secundarios en otros lugares. La descarga de grandes cantidades de escorrentía de aguas pluviales sobre las tejas del techo hará que se desgasten más rápido y aumentará la probabilidad de que se forme una fuga en el techo.
Problemas con los canalones
Los inspectores de viviendas examinarán el sistema de canaletas como parte de su inspección, buscando problemas potenciales como obstrucciones, óxido. , grietas, agujeros y fugas. Las canaletas de lluvia obstruidas hacen que el agua se desborde por la canaleta.
A veces, esta agua fluye hacia atrás por debajo de las tejas en los aleros, lo que puede causar daños a los materiales del techo y goteras en el ático.
Una canaleta obstruida generalmente es causada por la acumulación de hojas caídas, tierra, limo y se quita fácilmente. Los propietarios deben realizar el mantenimiento del drenaje del techo al menos dos veces al año.
De acuerdo con los estándares de práctica, las canaletas deben d estar adecuadamente instalados e inclinados hacia los bajantes para evitar que la escorrentía quede atrapada en las canaletas. Si las canaletas no evitan que esta escorrentía salga de las canaletas, el agua se acumulará dentro de las canaletas y provocará tensión en la tubería que se alejará de la casa bajo el peso adicional del agua. Es una buena idea invertir en filtros de protección de canalones para evitar que los canales se obstruyan con escombros. Esto reduce la necesidad de limpiar las canaletas, lo cual es más seguro para usted, ya que no necesitará subir escaleras o subir al techo para limpiar las canaletas.
Calidad de la instalación
A Muchos de los problemas de nuestra lista se pueden atribuir a una instalación de techo de baja calidad. Una regla general es que un techo bien instalado hecho de materiales de alta calidad debe durar entre 20 y 30 años. Sin embargo, ese no es siempre el caso, especialmente si ha habido una instalación defectuosa.
El inspector verificará la mano de obra de mala calidad durante la instalación, incluidas las tejas. , tapajuntas, rejillas de ventilación, canalones, bajantes y la estructura general del techo. La colocación incorrecta de las tejas y las instalaciones de tapajuntas deficientes permiten que el agua ingrese al edificio a través del techo, causando daños.
El inspector puede buscar patrones de clavos de baja calidad, nivel incorrecto de voladizo, mala colocación de las tejas, la calidad de los contrapisos del techo y la integridad de la estructura del techo.
La mayoría de los problemas de instalación ocurren en valles donde las tejas no están entrelazadas correctamente o donde brilló incorrectamente. Los valles son donde convergen dos líneas de techo. A menudo, grandes cantidades de agua fluyen hacia los valles del techo e incluso fallas menores pueden convertirse en una fuga importante en el techo con el tiempo.
La mala mano de obra también puede provocar daños por viento. El viento puede hacer que las tejas que no estén bien fijadas se aflojen o se rompan. Si las tejas están dañadas por el viento, las goteras del techo pueden comenzar alrededor de los orificios de los clavos y a lo largo de las uniones.
Problemas con las tejas del techo
La mayoría de los techos residenciales están cubiertos con tejas. Incluso si se instalaron perfectamente, aún sucumben al desgaste y pueden dañarse con los años.
Si la casa tiene tejas de asfalto o tablillas de madera, observe o cualquier evidencia de que se encrespen en el borde. Esta es una buena indicación de que las tejas están llegando al final de su vida útil y deberían ser reemplazadas en un futuro no muy lejano.
Lo mismo puede decirse de la evidencia de tejas pandeadas o ampolladas. Grandes cantidades de musgo y líquenes podrían apuntar hacia un techo en descomposición debajo y deben inspeccionarse más a fondo.
Si faltan tejas en el techo o parecen estar rotas, esto son malas noticias. Las campanas de alarma deberían sonar en su cabeza si ve esto, ya que significa que el agua puede haber estado penetrando el techo durante algún tiempo.
Es una buena idea eliminar el musgo y otros desechos orgánicos de forma profesional. Nunca dejes que nadie lave tu techo a presión. Lavar un techo a presión hará más daño que bien. Un limpiador de techos profesional rociará una solución de limpieza biodegradable no tóxica en el techo y lo eliminará con un lavado suave similar al de una ducha de lluvia ligera.
Si algunas tejas comienzan a doblarse o romperse, es seguro asumir que otras tejas también son débiles y podrían dañarse por el viento en cualquier momento. Recuerde, si el 30% o más del techo está dañado, un reemplazo completo es la mejor opción.
Problemas con las chimeneas
Los inspectores de viviendas realizarán un control visual de la chimenea y verán si hay cualquier signo grande y obvio de obstrucción. Hay una amplia variedad de cosas que pueden causar bloqueos, como animales muertos, nidos de pájaros, hojas, ramas, etc. Estos bloqueos pueden volverse peligrosos si se dejan demasiado tiempo, ya que permiten que los gases tóxicos, como el monóxido de carbono, se acumulen en el hogar.
Las chimeneas acumulan una sustancia llamada creosota, que es un subproducto que se acumula cuando se quema madera y otras sustancias. Cuando el humo sube por la chimenea, la creosota se pega a los lados y también puede causar obstrucciones. Desafortunadamente, la creosota es una sustancia inflamable y debe eliminarse regularmente con el mantenimiento de rutina de la chimenea.
SI un inspector de viviendas ve una acumulación de creosota en las paredes del conducto de humos, se debe recomendar que un deshollinador limpie e inspeccione los conductos de humos.
Es probable que las casas antiguas tengan problemas de albañilería y albañilería que podrían representar un peligro para la seguridad. Las chimeneas desatendidas se derrumbarán y eventualmente colapsarán si no se les da suficiente mantenimiento. Las juntas de la chimenea se pueden volver a colocar para asegurar ladrillos sueltos y juntas de mampostería degradadas entre ladrillos.
Las tapas de las chimeneas de mampostería son propensas a agrietarse, lo que también conduce a la intrusión de agua que puede dañar el conducto de humos. Muchas chimeneas antiguas tienen conductos de humos abiertos que permiten que la lluvia entre por la chimenea y potencialmente oxide la puerta de la compuerta. A la mayoría de estas chimeneas les faltan tapas para la lluvia y pantallas para insectos.
Problemas con los tapajuntas del techo
El tapajuntas del techo es uno de los aspectos más importantes del techo cuando se trata de mantener el agua fuera de la casa. Si el tapajuntas está instalado correctamente y aún funciona como debería, el agua de lluvia se dirigirá lejos de las áreas vulnerables del techo hacia el sistema de drenaje.
Si el los tapajuntas se dañan, la probabilidad de una fuga aumenta drásticamente. Los inspectores de viviendas prestarán mucha atención a las áreas problemáticas del techo, como valles, chimeneas, tragaluces y buhardillas. Si los tapajuntas son inadecuados en cualquiera de estos lugares, el inspector de viviendas lo anotará en su informe.
Paso tapajuntas
Para las líneas de los techos que pero contra las paredes de mampostería de ladrillo, comúnmente vemos problemas con el tapajuntas escalonado. El tapajuntas escalonado es la práctica de unir piezas de tapajuntas de metal dobladas en las juntas de mortero en la mampostería de ladrillos. A menudo, el tapajuntas escalonado no se extiende por la pared lo suficientemente alto y no se superpone lo suficiente como para arrojar agua correctamente.
Destello de salida
Para las líneas de techo que se recubren de nuevo, el tapajuntas debe tener un trozo de tapajuntas a lo largo de la pared. Este tapajuntas de expulsión se utiliza para eliminar el agua del revestimiento. Este destello a menudo no está presente particularmente en casas antiguas. Curiosamente, incluso en los reemplazos de techos de casas más antiguas, los techadores no lo instalan con la nueva instalación.
Borde de goteo intermitente
El tapajuntas de borde de goteo es otro tapajuntas que se usa en techos para proteger las tablas de la imposta. Este tapajuntas se coloca sobre la transición entre la imposta y el techo y ayuda a sostener el borde superpuesto de las tejas.
El tapajuntas del borde de goteo también ayuda a que la escorrentía de aguas pluviales fluya hacia las canaletas y no detrás de las canaletas. La pared trasera de la tubería de la canaleta debe encajar directamente debajo del borde del tapajuntas del borde de goteo.
Como parte de su inspección del exterior de la propiedad, el inspector de viviendas evaluará la vegetación cercana. como plantas y árboles que invaden demasiado la casa.
Los árboles caídos y las ramas rotas pueden causar daños importantes al techo de una propiedad. Además de esto, las hojas que provienen de los árboles pueden obstruir las canaletas, bajantes y chimeneas, causando un efecto dominó en varios otros problemas. Si las hojas se dejan en el techo durante demasiado tiempo, pueden producir moho y el deterioro de las tejas del techo.
Además de esto, si hay una rama baja que cuelga cerca de la casa, existe la posibilidad de que pueda desgastar las tejas o romper las tejas, quitando las capas importantes de asfalto y comprometiendo la integridad de la estructura del techo.
De acuerdo con los estándares de práctica de ASHI y NACHI, se recomienda que los árboles y ramas grandes estén a una distancia de entre ocho y 10 pies de la estructura. Esta es la ayuda a proteger el techo y evitar daños por humedad en los cimientos causados por las raíces de largo alcance del árbol.
Indicaciones de goteras en el techo
Como puede ver en nuestra lista, la mayoría de Los problemas del techo que hemos planteado rodean algún tipo de daño por agua o goteras. Esto se debe a una buena razón, ya que los daños causados por el agua en el hogar pueden ser devastadores.
Según estimaciones de la industria, el costo anual de las compañías de seguros por daños por agua es de alrededor de $ 2.5 mil millones, y el reclamo promedio por daños por agua en el hogar es de aproximadamente $ 7000. Es por eso que los inspectores de viviendas vigilan atentamente cualquier indicio de fugas en toda la propiedad, especialmente en el techo. Aquí hay algunos signos comunes de que el techo puede tener goteras:
- Tejas faltantes, agrietadas o dañadas Manchas de agua o manchas de agua en el interior del techo La presencia de moho o hongos
- La acumulación de agua en el techo
- Hielo acumulación de presa Condensación en el ático
Las goteras en el techo a menudo comienzan lentamente, lo que las hace difíciles de notar, ya que el ático es una de las habitaciones menos frecuentadas de toda la casa. Si estas fugas no se detectan durante bastante tiempo, pueden causar daños considerables en toda la propiedad y dejarlo con una factura de reparación considerable más adelante. No es algo que quieras de tu nueva casa.
Falta de mantenimiento general
Incluso Aunque el techo es un área de la casa particularmente difícil de limpiar, es importante realizar un mantenimiento regular para asegurarse de que todo esté en perfecto estado de funcionamiento. Como se mencionó, el techo es la primera línea de defensa de la casa contra el clima, y si uno o más de los aspectos del techo tienen problemas, probablemente resultará en alguna forma de penetración de agua en la casa.
No solo eso, sino que cuidar bien de su techo contribuye en gran medida a mantener el valor de su casa, ahorrarle miles de dólares en facturas de reparación y hacer que el proceso de venta sea un todo. mucho más fácil cuando llegue ese momento. El inspector de viviendas estará atento a cualquier signo de mantenimiento de mala calidad en el techo, como:
Canaletas dañadas Parpadeo suelto
- Tejas faltantes y dañadas
- Ramas de árboles, hojas y otros escombros en el techo y en la cuneta
- Oxido
- Moho y hongos
- Descuidado chimeneas
Signos de plagas y otros animales
Si hay problemas con el techo, como tejas faltantes o un conducto de chimenea abierto, existe la posibilidad de que el propietario esté dando la bienvenida a un montón de invitados no deseados en el ático. En general, el techo y el ático son un paraíso para las plagas. Es oscuro, fresco y ofrece mucha comida en forma de textiles y madera. Aquí hay una lista de algunas de las plagas más comunes que se pueden encontrar en el techo y el ático y lo que eso significa para la inspección de la casa:
Aves
Las aves pueden anidar en varios lugares de su techo, e incluso en su chimenea. Si bien esto puede no parecer un problema al principio, los nidos de pájaros pueden causar obstrucciones en canalones, bajantes y chimeneas. Además de esto, la mayoría de las especies de aves tienen excrementos ácidos que pueden dañar las estructuras de soporte clave y pudrir las tejas del techo.
Alimañas
Nadie quiere ver alimañas en una casa que están a punto de comprar, pero están mucho más que una visión desagradable. Las ratas y los ratones se abren paso a través de su techo y pueden abrirse camino a través del aislamiento, las tuberías e incluso su sistema eléctrico. Esto presenta un riesgo de incendio eléctrico y daños estructurales, ¡y eso incluso antes de que lleguemos a las enfermedades que transmiten!
Abejas
A ciertas especies de abejas les encanta construir sus colmenas en los techos. Si pueden atravesar las tejas, comenzarán a construir su nueva colonia de abejas, lo que puede dañar la estructura del techo, especialmente si no se controla. Las abejas carpinteras perforarán agujeros en el tablero de madera para instalar colmenas dentro de los aleros.
Termitas y otros insectos comedores de madera
Las termitas son el enemigo número uno de los hogares en los Estados Unidos. Se les conoce como el destructor silencioso, que devora silenciosamente las estructuras de soporte clave, como las vigas de madera y los muros de carga. El techo y el ático son un gran lugar para que se alimenten las termitas, por lo que los inspectores de viviendas estarán atentos a cualquier evidencia de estas plagas.
Las termitas a menudo se alimentan a través de los pisos, paredes y áticos. Mientras viven bajo tierra, viajan hacia y desde a través de tubos de lodo. Pueden construir túneles elaborados dentro de las paredes y es posible que nunca se noten a menos que esté capacitado y sepa qué buscar.
Para obtener más información sobre problemas comunes y principales detectados en las inspecciones de viviendas, consulte nuestros artículos Problemas habituales de inspección de viviendas y su reparación Costos y 7 Problemas importantes de inspección de viviendas Informe de inspectores de viviendas
Conclusión
- Formación de presa de hielo
Si bien un inspector de viviendas puede detectar la gran mayoría de estos problemas, no está obligado a determinar la integridad estructural del techo ni a darle una estimación de su potencial longevidad.
Si desea recibir una evaluación más detallada del techo, debe contratar los servicios de un experto en techos o un ingeniero estructural. Podrán brindarle un análisis más completo del techo, lo que puede ser útil si sospecha que la propiedad puede tener problemas en esta área.
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Hubert Miles
Llevo 17 años realizando inspecciones de viviendas. Soy inspector de viviendas con licencia, inspector maestro certificado (CMI) y consultor FHA 203k. Comencé HomeInspectionInsider.com para ayudar a las personas a comprender mejor el proceso de inspección de la vivienda y responder preguntas sobre la propiedad y el mantenimiento de la vivienda.
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