Si alguna vez ha estado involucrado en el proceso de compra de una vivienda, sabrá lo importante que es es realizar una inspección completa de la casa. El propósito de la inspección de la casa no es hacer o deshacer la venta de la propiedad, sino dar una pista al comprador de cualquier defecto importante y problemas que podrían ser costosos en el futuro cercano.
De vez en cuando, una inspección de la casa puede identificar uno o más problemas importantes con la propiedad que necesitan ser rectificados, o al menos negociados si la venta fue
Las deficiencias importantes en la inspección de una casa se definen típicamente como cualquier cosa que requiera corrección por parte de un contratista autorizado. Estas no son reparaciones de «hágalo usted mismo» y requieren corrección profesional.
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Los 7 principales hogar Los problemas de inspección incluyen:
Estructura del edificio Problemas – esto incluye daños a los marcos de madera como el piso, la pared o el techo; movimiento de cimientos estructurales, como pilares de cimientos defectuosos y losas de concreto agrietadas que se han movido.
Problemas de techado : esto incluye daños o materiales envejecidos que requieran el reemplazo de las cubiertas del techo. Las cubiertas para techos tienen una vida útil limitada y, a menudo, deben reemplazarse antes de tiempo debido a las condiciones ambientales.
Eléctrico Problemas – Se encuentran principalmente en casas antiguas que tienen cableado sin conexión a tierra y cajas de paneles eléctricos de más de 40 años.
Fontanería Problemas – Los principales problemas de plomería incluyen tuberías viejas, como tuberías de desechos de hierro fundido y tuberías de suministro galvanizadas. Estos también pueden incluir materiales defectuosos como tuberías de desecho de ABS y tuberías de suministro de polibutileno.
Mecánico Problemas – Los sistemas mecánicos como hornos, bombas de calor y calentadores de agua tienen una vida útil limitada y son propensos a fallar.
Problemas de drenaje de agua – Los problemas de drenaje del agua pueden provocar la falla de los cimientos de la casa. Esto puede ser causado por la escorrentía de aguas pluviales de los techos o por una nivelación negativa con el terreno alrededor de la casa.
Organismos destructores de madera (especialmente termitas) Problemas – Los organismos destructores de la madera incluyen termitas, hormigas carpinteras, escarabajos y hongos destructores de la madera. Las termitas son el principal culpable en esta categoría y pueden causar daños estructurales importantes si no se tratan. El tratamiento de las termitas puede costar entre $ 500 y $ 1500 o más.
Comprar una casa podría ser la mayor inversión alguna vez harás, no es el tipo de tiempo que quieres dejar la puerta abierta para algunas sorpresas desagradables.
Sin embargo, vale la pena señalar que si o no, estos problemas deben considerarse como un factor decisivo que se basa puramente en las preferencias personales. Algunos compradores pueden negociar un trato justo con el propietario por las reparaciones que deben realizarse y por el tiempo que llevará realizarlas. Incluso puede conseguir una ganga si encuentra una casa que tiene algunos problemas importantes que se pueden reparar sin demasiados problemas.
Sin embargo, es Es importante tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, un problema importante conlleva algún tipo de problema de seguridad. Por ejemplo, un sistema eléctrico anticuado puede ser extremadamente peligroso ya que es una de las principales causas de incendios domésticos en los EE. UU. Tanto los inspectores de viviendas acreditados por ASHI como por NACHI harán todo lo posible para identificar dichos problemas de acuerdo con sus Estándares de práctica.
Si cree que la propiedad que está viendo tiene Si se trata de un problema específico, sería conveniente contratar a un especialista para que acompañe al inspector de viviendas para que pueda obtener un análisis más completo y objetivo del edificio. Por ejemplo, si tiene motivos para creer que la integridad estructural del edificio está dañada, debe llevar a un ingeniero estructural calificado junto con usted que pueda evaluar la estructura con mucho más detalle que un inspector general de viviendas.
En este artículo, veremos algunos problemas importantes de inspección de viviendas y algunos consejos y trucos sobre cómo solucionarlos usted mismo. Entremos en ello.
Estructura del edificio Problemas
Los problemas estructurales de la construcción son fácilmente una de las preocupaciones más importantes que pueden surgir en el informe de los inspectores de propiedad. La integridad estructural de la propiedad es uno de los aspectos clave para evaluar su fortaleza y longevidad potencial. Si alguno de los componentes estructurales del edificio se daña de alguna manera, esto generalmente constituiría un problema importante para la mayoría de los compradores de vivienda.
La estructura de un edificio residencial generalmente se divide en cuatro componentes. Estos son los cimientos, las paredes, los pisos y el techo. A lo largo de los años, estas estructuras pueden sufrir daños por diversas razones. Es el trabajo de los inspectores de viviendas determinar la causa de estos problemas y evaluar si representan o no un riesgo para la seguridad de los habitantes.
Un problema estructural importante son los daños. a la fundación. Esto suele ocurrir debido a un asentamiento anormal, que es el desplazamiento del suelo debajo de la casa. Con el tiempo, estos cambios causan daños a la propiedad ya que aumenta la tensión estructural en los cimientos.
Los inspectores de viviendas estarán atentos a signos reveladores de esto alrededor de la propiedad, como grietas en las paredes de los cimientos, pilares de mampostería deteriorados, pisos desiguales, grietas y huecos en la argamasa y el ladrillo, así como puertas y ventanas que no encajan bien.
Muchas casas modernas se construyen con vigas en I y cerchas de ingeniería estructural. Estos productos de ingeniería se pueden encontrar en estructuras de techo y piso. Los componentes de construcción de ingeniería están diseñados para un propósito y carga específicos.
Cualquier alteración a un producto de ingeniería, ya sea causada por factores humanos o ambientales, requiere reparación por parte de un ingeniero estructural o un contratista que trabaje bajo la dirección de un ingeniero estructural.
A menudo, los plomeros cortan o hacen muescas en un producto de madera de ingeniería sin tener en cuenta las posibles implicaciones estructurales.
Los ejemplos ambientales incluyen armaduras de piso o techo de ingeniería que tienen una exposición prolongada a la humedad que provoca la formación de podredumbre de la madera. Esto puede ocurrir por fugas de agua, espacios de arrastre húmedos o cuando los materiales de construcción diseñados se dejan en el lugar de trabajo expuestos a la lluvia durante un período prolongado.
Si sospecha que la casa que va a comprar tiene problemas estructurales, debería considerar tomar un ingeniero con usted para evaluar su integridad con más detalle.
Problemas de techado
Aunque el techo es parte de la estructura del edificio, merece su propia entrada en nuestra lista de problemas importantes de inspección de viviendas. Dependiendo del tamaño de su casa, el reemplazo total del techo puede costar entre $ 10,000 y $ 100,000 o más.
Los inspectores de viviendas a menudo citan el techo como el factor decisivo en la compra de una vivienda. Los problemas de los techos, incluida la instalación incorrecta, la antigüedad y los daños causados por el granizo o el viento, encabezan la lista de problemas importantes de los techos.
Dependiendo de cuándo se instaló el techo y de los materiales que lo componen, generalmente se recomienda reemplazarlo cada 25 a 30 años. Por supuesto, la gran mayoría de la gente no sigue este consejo, lo que significa que hay algunos techos en gran parte inadecuados.
La siguiente tabla muestra la vida útil aproximada de los materiales para techos más comunes:
Material del techo
Duración aproximada
3 Tablas de asfalto de fibra de vidrio
~ 15 a 20 años
Arquitectura Tejas de fibra de vidrio
~ 25 a 30 años
Concr Azulejo de barril ete
~ 30 a 50 años
Techo de metal
~ 40 a 70 años
Techo de tejas de pizarra
~ 125 años
Techos de madera batida
~ 20 a 40 años
El techo juega un papel fundamental en la estructura de la casa y als o ayuda a prevenir el resto de la casa de los elementos externos, daños por agua, plagas y pérdida de calor en el invierno. Los problemas de techado no siempre son visibles para el ojo inexperto, pero aquí hay algunas cosas a tener en cuenta:
Techo hundido (también podría indicar un problema estructural o de cimientos)
Rayas oscuras y manchas de agua
Tejas del techo dañadas, agrietadas, dobladas o faltantes
Extensión del techo
Evidencia de una instalación incorrecta
Tapajuntas rotos o faltantes
Problemas eléctricos
Comenzamos nuestra lista con problemas eléctricos, ya que estos pueden ser algunos de los problemas más peligrosos y potencialmente mortales que puede tener en un edificio. La Administración de Incendios de EE. UU. Declara que se estima que hay 24,000 incendios de edificios residenciales que son causados directamente por problemas eléctricos.
Estos incendios son responsables de más de $ 850 millones en daños a la propiedad y son una de las principales causas de muertes por incendios.
A medida que pasa el tiempo, lo que antes se consideraba un sistema eléctrico perfectamente seguro ahora se considera totalmente inaceptable por el Código Eléctrico Nacional (NEC). Cuanto más vieja se vuelve una casa, es más probable que tenga algún tipo de falla eléctrica que deba actualizarse. Echemos un vistazo a algunos de los problemas eléctricos más graves que informan los inspectores de viviendas:
Paneles eléctricos obsoletos
El panel eléctrico es el concentrador principal de energía en el casa. Las casas anteriores a la década de 1950 tenían cajas de fusibles presentes, que eran comunes en las casas con cableado de perillas y tubos.
Entre 1950 y 1965, el panel eléctrico de servicio de 60 amperios fue ampliamente aceptado y se convirtió en el método preferido para la distribución eléctrica.
Sin embargo, muchos de estos paneles fueron construidos con aluminio fabricado durante tiempos de guerra que no cumplía con los estándares de calidad. Los componentes de aluminio eran propensos a sobrecalentarse, lo que resultaba en numerosos incendios domésticos.
Muchos de estos paneles de interruptores eléctricos de primera generación contenían numerosos componentes defectuosos. Algunos de los paneles defectuosos incluyen Federal Pacific Stab-Lok, Zinsco, Challenger, ITE Pushmatic, etc. Muchos de estos paneles eléctricos todavía se pueden encontrar en uso hoy en día.
Cuando un inspector de viviendas se encuentra con uno de estos paneles, es probable que un electricista autorizado lo cite para un posible reemplazo y un examen más detallado.
En Señales de que su panel eléctrico necesita una actualización: seguridad y costos de reemplazo discutimos estos y otros defectos eléctricos con más detalle.
Cableado desactualizado
Los edificios que tienen al menos 40 años tienen una gran probabilidad de tener sistemas de cableado eléctrico innecesariamente complejos o peligrosos en comparación con los estándares actuales. En el pasado, no teníamos acceso a la tecnología que tenemos hoy, por lo que algunos hogares tienen un sistema eléctrico relativamente rudimentario.
Todas las casas que se construyeron antes de 1950 generalmente estaban equipadas con pomos y cables de tubo. Tiene un aislamiento simple y funciona sin un sistema de puesta a tierra. Por supuesto, esto no es seguro y debe ajustarse a los estándares actuales.
La tubería de aluminio también es un candidato principal para incendios eléctricos. Se introdujo originalmente en las décadas de 1950 y 1960 como reemplazo del costoso cableado de cobre. Desafortunadamente, este material se ha relacionado directamente con muchos incendios en los EE. UU. Este es un problema peligroso que necesita ser reemplazado.
Otro cableado eléctrico antiguo tenía un revestimiento que estaba hecho con materiales de asbesto y aislamiento de papel.
Si bien la mayoría del cableado eléctrico en una casa dura 100 años, el revestimiento comienza a romperse mucho antes con una vida útil de solo 50 a 70 años. Al momento de escribir este artículo, una casa construida en 1960 con cableado original se consideraría al final de su vida útil o cerca del final y debería ser examinada por un electricista autorizado.
Receptáculos sin conexión a tierra
Los sistemas eléctricos instalados antes de 1980 tienen una gran posibilidad de utilizar receptáculos sin conexión a tierra. Esto significa que los receptáculos no tienen un cable de conexión a tierra que ayuda a prevenir una descarga eléctrica a las personas que entran en contacto con ellos.
Además de esto, los receptáculos sin conexión a tierra presentan un riesgo de incendio eléctrico ya que las chispas pueden encender los muebles cercanos. Estos receptáculos también eran susceptibles a los rayos que resultaban en numerosos incendios domésticos.
Problemas de plomería
Si bien las tuberías defectuosas pueden no representar mucho una amenaza para la vida humana, representa una amenaza significativa para la vida y la longevidad de la propiedad en forma de daños por agua. Al igual que los problemas eléctricos enumerados anteriormente, los sistemas de plomería viejos y obsoletos generalmente no resisten la prueba del tiempo.
Echemos un vistazo a algunos de los principales Problemas que se pueden encontrar con un sistema de plomería:
Problemas con el pip ing
La mayoría de las propiedades residenciales tienen tuberías que recorren toda la casa y transportan galones y galones de agua limpia y sucia cada día. Como las tuberías suelen estar ubicadas debajo de las tablas del piso y en lugares de difícil acceso, actualizar el sistema de tuberías es una tarea compleja y costosa.
Es por esta razón que la plomería Los problemas son uno de los problemas más comunes que surgen en el informe de los inspectores de viviendas. En el pasado, era común instalar materiales de plomería como tuberías galvanizadas, tuberías de polibutileno y tuberías de polietileno. Si bien estas tuberías pueden haber estado bien en ese momento, muchas de ellas se han deteriorado, se vuelven quebradizas y comienzan a fallar. Los inspectores de viviendas estarán atentos a cualquier signo de corrosión o defectos graves que puedan surgir debido a estos materiales de tubería.
Obstrucciones en la línea de alcantarillado
Su línea de alcantarillado transporta las aguas residuales de sus inodoros, lavabos, lavadoras, duchas y baños lejos de su hogar. Cuando esta línea se obstruye y el agua no se drena correctamente, puede provocar una acumulación de aguas residuales sin tratar que causa problemas graves y daños a la propiedad.
Problemas con el calentador de agua
Los inspectores de viviendas echarán un vistazo al calentador de agua como parte de su casa estándar. inspección. Un calentador de agua en funcionamiento es una necesidad en la mayoría de las propiedades, especialmente en aquellas que están sujetas a condiciones invernales extremas.
Si hay problemas graves con el calentador de agua, será necesario reemplazarlo, lo que puede costar fácilmente más de $ 2000.
Evidencia de fuga
Hablaremos más sobre fugas más adelante Sin embargo, en este artículo, es importante tener en cuenta que las tuberías defectuosas son una de las principales causas de daños por agua en los edificios residenciales. Las tuberías dañadas y con fugas son notoriamente difíciles de identificar hasta que comienzan a causar un daño significativo, momento en el que los costos de reparación serían altísimos.
Las fugas no detectadas desperdician decenas de miles de galones de agua cada año y causan una serie de efectos colaterales en los cimientos, pisos, paredes y contribuciones de la propiedad. a la acumulación de moho y hongos en toda la casa.
Problemas mecánicos
El sistema HVAC es una parte importante de la casa ya que se utiliza para regular la temperatura y la calidad del aire. También ayuda a reducir la humedad en toda la casa a través de una mayor ventilación y previene algunos de los problemas de daños por agua enumerados anteriormente.
En general, los sistemas de calefacción y refrigeración tienen un vida útil de entre 10 y 25 años, siempre que se hayan mantenido correctamente. Es trabajo del propietario cambiar con frecuencia los filtros de aire y asegurarse de que todos los conductos estén como deben ser.
Durante la inspección, el inspector de viviendas evaluará el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado y los conductos para asegurarse de que funcionan correctamente. Si hay problemas graves con el sistema HVAC y se requiere un reemplazo, una nueva instalación puede costar entre $ 5000 y $ 9000, que es lo que le otorga un lugar en nuestra lista.
Problemas de drenaje
Según NACHI y ASHI inspectores de viviendas certificados, los daños causados por el agua son responsables de la gran mayoría de los problemas informados en la inspección de la vivienda. El agua puede ingresar a la propiedad de muchas formas diferentes, y ninguna de ellas es una buena noticia. Las implicaciones de los daños sostenidos por agua representan una amenaza muy real para la integridad estructural de la casa y su reparación puede costar miles de dólares.
Uno de los principales problemas con El daño por agua ocurre cuando el exceso de agua penetra en los cimientos y se encuentra en el sótano de la propiedad. Por lo general, esto se debe a un gradiente negativo y un drenaje inadecuado del terreno que rodea la propiedad.
Cuando llueve, el agua se desagua hacia el edificio y no tiene a dónde ir más que a los cimientos. Con el tiempo, esto corroe las estructuras clave del edificio y compromete su integridad. Las manifestaciones de esto se pueden ver en toda la casa en forma de grietas en las paredes, puertas y ventanas mal ajustadas, pisos irregulares, paredes arqueadas e inclinadas, etc.
El costo promedio de una reclamación por daños por agua es de aproximadamente $ 8000, pero como puede imaginar, el cielo es el límite para este tipo de reparaciones. En casos extremos, puede hacer que la propiedad no sea apta para la ocupación humana.
Como se mencionó anteriormente, el agua también puede ingresar a la propiedad a través de tuberías con fugas y problemas con el sistema de plomería. . El inspector de viviendas estará atento a cualquier señal de daños causados por el agua en toda la propiedad. Aparte de los síntomas mencionados anteriormente, aquí hay algunos de los signos reveladores clásicos de que hay daños por agua en la casa:
Olor a humedad
Moho y hongos
Exceso de condensación
Manchas oscuras en techos y paredes
Problemas de ventilación
Organismos destructores de madera
Si está mirando su próxima casa familiar y está listo para gastar una inversión significativa, una de las últimas cosas que desea ver es una plaga. Sin embargo, algunas plagas son mucho más que una simple vista desagradable.
En los EE. UU., Hay muchas plagas que comen madera que literalmente pasan su existencia royendo y masticando lejos de su inversión. A veces, se alimentan de las estructuras de soporte clave de la casa, como las vigas de madera y los muros de carga importantes.
Se estima que las termitas por sí solas son responsables de más de $ 5 mil millones en daños a la propiedad de los EE. UU. Cada año. Es seguro decir que si ve algún tipo de infestación de termitas en la casa que está buscando comprar, las campanas de alarma deberían comenzar a sonar en su cabeza.
Última palabra
La idea general de una inspección de la vivienda es brindarle al comprador de la vivienda la información que necesita para tomar una decisión informada sobre la posible compra que cambiará su vida. están a punto de hacer. Como todos sabemos, ninguna casa es perfecta y casi todas las inspecciones arrojarán algún tipo de problema. Sin embargo, algunos problemas son más serios que otros, y esto debe tenerse en cuenta durante el proceso de negociación de la venta.
Para el ojo inexperto, ¿qué podría aparecer como una grieta bastante inocua en la pared puede resultar ser algo mucho más siniestro, como un daño estructural grave o la penetración de agua en el nivel de los cimientos de la casa. Problemas como este pueden generar costosas facturas de reparación de decenas y cientos de miles de dólares, lo que terminaría convirtiendo la mudanza de sus sueños en una especie de desastre total.
Además de esto, es aún más importante llevar un inspector de viviendas con usted cuando esté buscando comprar una propiedad antigua. Las viejas prácticas eléctricas y de plomería ahora se han vuelto obsoletas según los estándares modernos.
El inspector le informará si la casa que desea comprar tiene un sistema eléctrico envejecido que puede tener una mayor probabilidad de provocar un incendio eléctrico o una plomería anticuada. sistema que podría terminar costándole miles de dólares en reparaciones de daños por agua.
Gracias por leer.
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Hubert Miles
Llevo 17 años realizando inspecciones de viviendas. Soy inspector de viviendas con licencia, inspector maestro certificado (CMI) y consultor FHA 203k. Comencé HomeInspectionInsider.com para ayudar a las personas a comprender mejor el proceso de inspección de la vivienda y responder preguntas sobre la propiedad y el mantenimiento de la vivienda.
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Desde que se unió a Veintipico en 2014, Santiago Barlau ha sido el experto en estilo de vida. Aportando cada día su amplio conocimiento y pasión por las tendencias que transforman la vida cotidiana y con un enfoque en temas como el diseño, el bienestar personal y las nuevas formas de vivir más equilibradamente.
