16 septiembre, 2021

10 consejos para negociar reparaciones de inspección de viviendas como un profesional | Insider de inspección de viviendas

Como inspector maestro certificado, he realizado varios miles de inspecciones de viviendas. Puedo decirles de primera mano que no hay dos casas iguales, ni tampoco dos informes de inspección de viviendas. A veces, los compradores que intentan negociar las reparaciones de la inspección de la vivienda pueden ser complicados.

Los compradores de vivienda que intentan negociar reparaciones de inspección de viviendas pueden mejorar sus resultados si comprenden algunas tácticas de negociación sencillas. Aquí discutimos:

  • Entendiendo su informe de inspección
  • ¿Qué son las reparaciones razonables e irrazonables?
  • Guardar sus planes para usted mismo
  • Un contratista autorizado realiza la solicitud de reparaciones
  • un crédito de reparación o una reducción de precio
  • Saber cuándo dejar de negociar
  • Saber cuándo es el momento de marcharse

Puede creer que los inspectores de viviendas no disfrutan de dar malas noticias a un comprador que ha puesto su corazón en comprar una casa en particular. Desafortunadamente, hay momentos en los que tenemos que hacer precisamente eso.

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Nuestro trabajo es proporcionar a nuestros clientes un examen profesional de la casa que desean comprar, y ocasionalmente eso significa dar la noticia de que se necesitan reparaciones. Hago todo lo posible para ayudar a mis clientes a comprender lo que es importante y una parte natural de ser propietario de una casa.

Los compradores deben comprender que están comprando una casa de segunda mano. hogar. Sí, es nuevo para ellos, pero sigue siendo una casa seminueva. No es realista esperar que una casa construida en 1990 cumpla con los códigos de construcción de 2019, pero muchos compradores lo hacen. Vea nuestro artículo sobre por qué los inspectores de viviendas no son inspectores de códigos de construcción.


Solicitar reparaciones después de una inspección de la vivienda

El mejor consejo que puedo ofrecerle es que no reaccione exageradamente una vez que lea el informe de inspección de la vivienda. Una vez que haya leído el informe de inspección de la vivienda, tómese un tiempo para evaluar los resultados de la inspección. Sería útil recordar que ninguna casa es perfecta.

La mayoría de los artículos que se encuentran en un informe de inspección de la vivienda se pueden reparar por menos de $ 100 y un viaje a una ferretería local un sábado por la mañana. Sin embargo, hay ocasiones en las que se descubren problemas importantes.

Los agentes inmobiliarios suelen clasificar las reparaciones en dos categorías; razonable o irrazonable. Esto a veces es subjetivo, dependiendo de la experiencia de los agentes inmobiliarios. Determinar qué reparaciones solicitar de una inspección de la vivienda puede cambiar una transacción a otra.

Solicitudes de reparación irrazonables después de una inspección de la vivienda

Veremos qué elementos a menudo se consideran irrazonables. Dado que muchos de estos elementos están a la vista, deben negociarse antes de que se produzca la oferta inicial. El problema es que a muchos compradores no se les dice esto y, por lo tanto, nunca preguntan. Veamos algunas reparaciones que se consideran poco razonables.

  • Elementos enumerados por el vendedor en la declaración de propiedad.
  • Cosas que están a la vista, incluidas alfombras manchadas, daños en los revestimientos del piso, pintura descascarada, daños menores en las paredes y techos interiores,
  • Ventanas viejas con pintura descascarada visible
  • Aparatos y equipos mecánicos viejos que están en buen estado, como hornos, aires acondicionados y calentadores de agua.
  • Plomería vieja accesorios que estén en buen estado de funcionamiento y sin fugas

Cuando se trata de negociar reparaciones Según la inspección de la casa, a menudo se trata de elementos conocidos y desconocidos. Al realizar una oferta de compra de vivienda, cualquiera de los elementos anteriores se considera conocido y aceptado tal como se presentó cuando se extendió la solicitud. Es cuando se descubren reparaciones desconocidas que las aguas se enturbian.

Los compradores deben comprender que todas las transacciones inmobiliarias son diferentes. A veces tienes que elegir tus batallas. Pregúntese, ¿vale la pena regatear por esas placas de cubierta que faltan o pedir que se limpie la alfombra? Quizás sí o quizás no, solo tú puedes decidir eso.

Consulte con su agente inmobiliario antes de tomar cualquier decisión. Las leyes locales y los requisitos de los prestamistas también pueden afectar las estipulaciones de compra de vivienda.

Solicitudes de reparación razonables para negociar después de una inspección de la vivienda

Considero que estos elementos son reparaciones de inspección de la casa razonables para negociar. Sin embargo, los compradores deben ser plenamente conscientes de que no es necesario que el vendedor arregle nada. Un vendedor siempre puede rechazar una solicitud de reparación, aunque podría costarle la venta en el proceso. La inspección de la casa es solo para información del comprador y no debe comprarse únicamente para ser utilizada como una herramienta de negociación.

Estas son una lista de reparaciones comunes que se negocian después de una inspección de la casa:

  • Problemas en el techo, como goteras en el techo, daños observados en las cubiertas del techo, los tapajuntas, las chimeneas o las penetraciones de ventilación de las tuberías.
  • Problemas eléctricos como paneles de disyuntores Federal Pacific Stab-Lok, disyuntores de doble derivación, cableado inseguro o defectuoso y cableado de aficionados, como conexiones de cables desprotegidas, cableado en vivo abandonado, cajas de conexiones abiertas e incorrectamente receptáculos cableados.
  • Los problemas exteriores incluyen ventanas rotas, puertas dañadas, madera podrida, intrusión / daño de agua, defectos importantes en el revestimiento, cubiertas construidas incorrectamente
  • Problemas de plomería, como fugas de agua o gas activo, tubería galvanizada que no fluye el agua correctamente, y obstruir tuberías de drenaje ed.
  • Problemas de calefacción y refrigeración, como sistemas inoperativos y conductos dañados.
  • Cimientos y problemas estructurales como grietas en los cimientos, pilares de cimientos dañados, daño por organismos que destruyen la madera, podredumbre seca en la estructura de madera y otros daños estructurales que necesitan una evaluación adicional por parte de un ingeniero estructural o con licencia. contratista.
  • Intrusión de agua en sótanos o espacios angostos
  • Preocupaciones ambientales como moho aparente, tanques de aceite enterrados, pintura con plomo, asbesto suelto friable y altos niveles de radón
  • Problemas de seguridad que podrían causar daños a los ocupantes.
  • Cualquier elemento que requiera una licencia especial para su corrección

Prepárese para negociar reparaciones de inspección de viviendas

Es importante recordar que el vendedor no es su enemigo. Quieren vender la casa y a usted le gustaría comprarla. Es muy probable que el vendedor ni siquiera sepa que los artículos del informe de inspección de la vivienda existen.

Como dicen, saber es la mitad de la batalla. Es imposible negociar desde una posición de ignorancia. Como comprador de vivienda, solo sabe lo que los vendedores están dispuestos a revelarle. Los vendedores conocen la historia de la casa, incluidas todas las pequeñas molestias sobre la casa y sus problemas ocultos.

Cosas como cómo cruje el piso cuando caminas sobre él en una dirección o cómo las tuberías de plomería gorgotean durante las fuertes lluvias puede que ya no les parezca relevante a los vendedores porque se han acostumbrado a ello. Sin embargo, es posible que no experimente estas cosas hasta que haya vivido en la casa por un tiempo.

La inspección de la casa es su mejor intento de igualar el campo de juego para proporcionar usted con una imagen completa e imparcial de lo que está comprando.

¿No sería bueno saber que el “nuevo” sistema de calefacción y refrigeración que figura en la la divulgación de propiedad no es realmente “nueva”, solo se repara o que el calentador de agua reemplazado hace tres años en la divulgación de propiedad tiene seis años de antigüedad?

Verá, la gente los recuerdos se desvanecen con el tiempo. Muchas personas no mantienen la documentación adecuada y, cuando llega el momento de completar las divulgaciones de propiedad, muchos vendedores se olvidan de los hechos y no necesariamente son precisos.

Buenas tácticas de negociación después de una inspección de la vivienda

Antes de sentarse con su agente para discutir las reparaciones enumeradas en el informe de inspección de la vivienda:

  • Siéntate y pon las cosas en perspectiva.
  • Haz una lista de todas las cosas que te gustan de la casa. y una lista de las reparaciones necesarias.
  • Asigne un valor de 1 a 10 a cada elemento en ambas columnas, siendo 1 el más bajo prioridad y 10 es la prioridad más alta.
    1. Estos valores son completamente subjetivos, es decir, lo que usted valora como 1, otra persona puede valorarlo como 10 y viceversa.

      Para ejemplo, la casa puede tener una chimenea ve, y no lo has visto en ninguna otra casa. Puede asignar un valor alto, como un 8, porque significa mucho para usted, donde otro comprador puede valorar esa misma chimenea como un 3.

      Este El ejercicio le ayudará a mantener en perspectiva las reparaciones del informe de inspección. Hay un viejo dicho: “No tires al bebé con el agua de la bañera”, lo que significa que no pierdas algo precioso y te concentres en algo que no lo es.

      Si se concentra tanto en las reparaciones que necesita la casa, puede terminar perdiendo algo más que deseaba mucho más. Verá, los problemas en una casa se pueden corregir. Se pueden hacer reparaciones. Sin embargo, algunas cosas simplemente no se pueden reemplazar.

      Solo usted puede decidir lo que es importante para usted. Ni su inspector de viviendas ni su agente de bienes raíces pueden hacer eso por usted. Los compradores a menudo me preguntan: “¿Comprarías esta casa?” y mi respuesta es siempre la misma. “No estoy en el mercado para comprar en este momento y no puedo hablar por sus finanzas. Si se siente cómodo haciendo las reparaciones que he enumerado aquí y puede permitirse hacerlas, compre la casa; si no puede, no lo compre “. Es así de simple.

      Guarde sus planes para la casa para usted

      Estoy seguro de que cuando visitó la casa antes de hacer una oferta formal de compra, sus ruedas ya estaban girando con ideas de lo que puede hacer con la casa. Es probable que ya hayas comenzado a imaginar cómo vas a hacer tuyo este espacio.

      Tal vez planeas renovar la cocina o los baños, arrancar la alfombra. o construye una nueva baraja. Eso está muy bien, pero guarde esa información para usted. Si la inspección de la casa revela problemas en estas áreas, es posible que pueda negociar un crédito de reparación que pueda usar más adelante para ayudar a compensar algunos de esos costos.

      Solicitud de reparación por parte de un contratista autorizado

      En mis informes de inspección , Siempre noto que las reparaciones deben ser realizadas por un contratista autorizado. Los contratistas con licencia están sujetos a un estándar más alto y están asegurados y vinculados. Aún no he conocido a un contratista sin licencia que esté asegurado y garantice su trabajo.

      Si surge un problema con el trabajo proporcionado, es más probable que un contratista con licencia hacer la reparación correctamente o arriesgarse a presentar una queja ante la junta de licencias o una reclamación de seguro. Los contratistas con licencia tienen más que perder.

      Por ejemplo, supongamos que el informe de inspección de su casa señala: daños por podredumbre de la madera en la unidad trasera de la puerta francesa, pudrición de la madera en la terraza tablas en la terraza fuera de la unidad de puertas francesas, y algo de moho visible en el panel de yeso interior al lado de la unidad de puertas francesas.

      El vendedor está tratando de sobrevivir tan barato como sea posible, por lo que contratan a un contratista sin licencia. El contratista sin licencia acepta el trabajo y reemplaza las tablas de la plataforma, el empalme repara la pudrición de la madera alrededor de la puerta francesa y pinta el panel de yeso interior. El costo total de la reparación para el propietario es de $ 1750 por la reparación.

      Si un contratista autorizado hubiera realizado el trabajo, habría descubierto que el alcance real del obra incluida:

      Una fuga causó el moho visible en el panel de yeso en la parte superior de la unidad de puerta francesa. Cuando el contratista autorizado cortó el panel de yeso dañado, determinó que el aislamiento estaba húmedo y que el revestimiento de la pared exterior detrás del revestimiento se había podrido. Las termitas fueron atraídas al área dañada y causaron daños ocultos adicionales al marco de madera de la pared.

      Solución : Se tuvo que arrancar completamente la puerta francesa, se quitó el panel de yeso para reparar el marco de madera, se reemplazó el aislamiento de la pared exterior, se reparó el panel de yeso con pintura interior para que coincida con la pintura existente y se instaló una unidad de puerta francesa.

      El costo total de reparación $ 7500.

      Aceptando una reducción de precio o un crédito de reparación en lugar de reparaciones

      Para evitar el escenario anterior, la mayoría de los agentes de cotización aconsejarán a sus clientes vendedores que ofrezcan una reducción de precio o un crédito de reparación en lugar de realizar las reparaciones ellos mismos. Esto no es necesariamente algo malo, pero debe ser plenamente consciente de lo que costarán las reparaciones antes de aceptar cualquiera de estas opciones.

      En el Por ejemplo, el vendedor decide que no quiere que le molesten las molestias de hacer las reparaciones y le indica a su agente que contraoferte un crédito de reparación de $ 4000 para aceptar la casa tal como está. Acepta la oferta y va al cierre.

      Después de su cierre, tiene tres contratistas con licencia que le proporcionarán ofertas de reparación para corregir los problemas solo para descubrir al contratista con licencia. las ofertas son de $ 7500, $ 9500 y $ 8250; sin embargo, solo negoció un crédito de reparación de $ 4000 para realizar las reparaciones necesarias.

      Si bien este ejemplo es completamente hipotético, ciertamente es realista. Veo que sucede varias veces al año. He aprendido a lo largo de los años que el público en general no sabe cuáles son realmente los costos de construcción.

      Quiero ser claro; No hay nada de malo en aceptar una reducción de precio o un crédito de reparación en lugar de completar el trabajo. Debe asegurarse de obtener al menos una oferta de contratista con licencia antes de aceptar cualquier oferta. Le proporcionará un costo de reparación más preciso que simplemente tomar un número que no se basa en hechos.

      Puede estar perfectamente satisfecho con la reducción de precio de $ 4000 o la reparación crédito, siempre que tenga los fondos restantes a mano para hacer las reparaciones necesarias.

      Sin embargo, ser sorprendido dos semanas después del cierre con una factura de reparación de $ 7500 cuando estaba esperando un $ 4000 duele. No tener los fondos disponibles para pagar el costo de la reparación puede causar una presión financiera en su familia durante lo que debería ser un momento emocionante para usted y su familia.

      Saber cuándo dejar de negociar la inspección de la vivienda Reparaciones

      Como se indicó anteriormente, la información es el bien más valioso que puede tener. La información le permite establecer los términos de lo que puede y no puede aceptar. Si tiene un conjunto de términos en mente y el vendedor está de acuerdo con ellos, no intente hacer más concesiones.

      Esto puede llevar a que las negociaciones se vuelvan amargo entre usted y el vendedor. Recuerde, el objetivo es comprar la casa para su familia. Has llegado hasta aquí. No dejes que la codicia te haga perder el hogar que de otra manera amas al presionar demasiado. Cuenta tus victorias y sigue adelante.

      El vendedor no está dispuesto a negociar: esté dispuesto a marcharse

      Entonces, has hecho tu tarea. Tiene la oferta de su contratista autorizado y tiene un número firme en mente con el que puede vivir. Para darle un poco de espacio para maniobrar, pide un poco más con la esperanza de que el vendedor haga una contraoferta y, finalmente, aterrice cerca de su número.

      Desafortunadamente, las negociaciones con el vendedor no van tan bien como esperabas, y temes perder la casa si no puedes hacer un trato.

      Parte de ser un excelente negociador y conseguir lo que quieres es eliminar toda la emoción de tu toma de decisiones. Debe estar dispuesto a alejarse si es necesario. Con frecuencia, si un vendedor siente que está a punto de abandonar el trato y corre el riesgo de perder el contrato, su disposición a cumplir con su solicitud puede cambiar.

      Por otra parte, es posible que no. Seguro que es un riesgo, pero si no puede hacer que los números funcionen, debe mantenerse firme. Puede significar encontrar otra casa. Sé que es un inconveniente a corto plazo, pero estamos hablando de un compromiso a largo plazo que afectará a su familia en los años venideros. Simplemente no hay razón para comprar una casa que le traerá más estrés que felicidad.

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      Hubert Miles

      Llevo 17 años realizando inspecciones de viviendas. Soy inspector de viviendas con licencia, inspector maestro certificado (CMI) y consultor FHA 203k. Comencé HomeInspectionInsider.com para ayudar a las personas a comprender mejor el proceso de inspección de viviendas y responder preguntas sobre la propiedad y el mantenimiento de la vivienda.

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